商业综合体的成本控制与设计优化

张宇：

我觉得姚工刚才举的大夫的例子特别好，我也经常跟甲方这样说，好的设计师会根据你的具体情况给你或者辅助你制定一个个性化的解决方案。比如车库的问题，在大庆这种地方整个城市的交通状况也许还可以，但如果换到一个一线城市的核心地区，设计师可能就不会劝甲方多建，而是要劝其少建，因为车都进不来。设计方法不同但目的只有一个，让客人多来而且舒适地来，心情很愉悦地消费，根据不同地区的具体情况，方法可能会截然不同。

姚瑾蓉：

是的，所以甲方有时候纠结于设计费一定要砍掉10%，其实没有什么意义，成本管理人员可能因此能够拿到年终奖，但是却会影响到整个项目最后的运作成功与否。 

张宇：

很多比较有远见的开发商甚至找到我们单位帮助他们去做产品的研发或标准，因为他知道设计的价值是什么，他自身可能有一些资源但是能力目前还达不到，而这又恰恰是建筑师的专业特长，所以一些有远见的开发商会很慷慨地给设计院咨询费。 

姚瑾蓉：

这就是和设计团队之间建立了很好的合作互信的关系，这点真的很重要。甲方虽然是甲方，但也是我们的同事，两方对项目所起的作用都非常重要。建筑师都想出作品，这个行业做得很辛苦，为什么大家不去卖海鲜或者倒腾期货？还是因为骨子里有一种东西在支撑着我们，不管嘴上怎么说，但建筑师肯定是想出好作品的。但是一个项目能不能最终成为一个好的项目，设计只占50%，开发商占50%，设计师即使把自己的全部才华都用出来了做到100分，但是对于项目来说也只是50分，甲方如果是10分的水平，那么整个项目就是60分，不是说找一个大师过来就肯定能给做出一个100分的项目，那是不可能的，要双方的配合。 

张宇：

据说贝老师给儿子培训的时候说，什么是建筑设计的秘诀？就是遇到一个好的业主。 

姚瑾蓉：

真的是这样。有的时候开发商觉得设计能够把所有事情都做好，项目也就做好了，我们会告诉开发商不是这样的，有很多环节会影响最后的效果，比如说采购。在通州有一个项目的玻璃选错了，盖出来的效果很差劲，外部很大的一块玻璃幕墙，天晴的时候路过那里，通过玻璃面反光看到的天空永远是支离破碎的，因为玻璃太便宜了，连平整度都达不到，设计在这种情况下是起不了什么作用的，一定是要甲乙双方的工作都做到位，才会有一个好的效果。 

张宇：

对于整个开发行为来说，实际上我们接触到的甲方的工作只是他们工作的一个局部而已。甲方有很多部门，设计只是其中的一个部门，而且通常来说还是一个弱势的部门。作为设计师能够跟甲方接触的信息的全部，就是通过和甲方的设计主管、工程师等人打交道，实际上得到的甲方的愿景、意图有可能是一个片段甚至是被曲解过的东西。设计师可能跟工程部、成本部、采购部、策划部的诉求利益不一样，那么为了达到整个项目的成功，必须尽量了解甲方的整体目标是什么，但是目前来说，国内的设计师很少有机会能够在那样一个综合性的场合，面对面的、很直接的和甲方做目的性的沟通。 

姚瑾蓉：

但是如果这个沟通设计师做不到，那实际上没办法控制任何事情，设计师的作用发挥不出来。 

李小宁：

我来简单说一说，我的感觉是商业综合体要考虑一个点：它和时代是融合到一起的。商业业态有一个最大的特点，它和住宅不同，住宅往往固定了一个形式之后，再过十年还能用，因为住宅的特点是地段决定了很多东西，好的地段户型差点也依然有价值，比如学区房。但是商业不一样，商业是一步差三市，有的时候可能差一点点都会影响很大，例如写字楼如果前厅不好、电梯厅不好，很多大公司都不愿意入驻。 

刚刚大家讲了很多内部结构，但商业综合体的成功往往跟地段有很大关系，一条马路两边的人流流向不同，在一条街上永远会有上游和下游，和流水是一样的，反向的商业就做不起来。商业做不起来，地段起了一个根本性的作用，如果地段不好，楼的方向和接口再有问题，就会有更大困难。

有几个点要注意，第一就是业态要和时代结合起来，一定要适应未来的发展。刚才大家都谈到一点，电子商务对我们现在的零售商和百货的冲击，这是一定的，所以业态的可变性很重要。可能五年前你就在做这个规划，但是十年以后才建成，中间过程的持续性很长，市场在不断变化中，也许明天修了条地铁就把商业拉起来了，也可能对面修了一个大商场一下子就把人流拉过去了，有些往往看起来在很好的地段的商业没做起来，就有这方面的原因，可能是孤掌难鸣。但是开发商往往不一定知道这点，设计师也不一定知道。设计师很多时候都是从建筑本身去关注的，很难关注整个市场的发展，什么东西在未来能够适应市场需要，他也很难预测。 

姚瑾蓉：

您说的这点我非常同意，而且现在的社会变化是加速度，以前十年一变，后来五年一变，现在上半年都很难预测下半年的市场变化。

李小宁：

是的，现在变化太快了。在商业综合体方面，我觉得第二要注意回报的实质性。商业地产和住宅巨大的不同就是住宅可以在未来的三年五年内全部卖完，回笼资金特别快，但商业地产往往自持的比例非常大，有时开发商想的是盖完之后就把写字楼卖掉，但后来发现自己成了房东，卖不出去就自持了。而且商业地产有一个很大的特点就是易手特别多，今天甲方是这个，过两年又换了一个，再过三年又换一个，或者三个甲方联合去做这块地。商业地产变化特别大，因为商业的变化大，而商业地产的回报又慢，所以甲方的变化也大，甲方一变，设计师的设计往往又要去跟新甲方磨合，所以你常常会发现商业一期是一个样子，到二期又是一个样子，来回在变。

我前几天去海南看了一个项目，其实做得非常好，是上海置地做的一个项目，开发商很想做成海口的外滩，因为位置的一线江景非常好，住宅全部是按照写字楼的标准建的，很漂亮。但是做了五个住宅楼就盖不动了，海口的销售不行，精装修配全部家电，9000到10000/平米都卖不动。我在海口看了一圈，觉得这个项目做得最好，很下功夫，但是后来做不下去就把地卖了，卖给恒大和绿地，恒大建了几个高层的住宅和一个海口地标性建筑，大概有250的一个地标性写字楼，还有两个酒店公寓。绿地买了中间的一块地，准备建住宅和写字楼。 

回报率决定了甲方的变更非常频繁，这是没有办法的，所以设计师有时候难就难在这里，换一个甲方可能就要换一个思路。设计师对于甲方提出的古怪要求都要适应，完全坚持自己的理想很难，必须适应甲方，只能在适应的情况下，把自己分内的工作做得完美一点，仅此而已。 

商业综合体第三要注意的就是业态的可变性。我比较赞同商业地产尽量做得灵活一点，越灵活越容易在未来生存，千万别把所有的东西都框死。业态的可变性是商业地产未来发展的方向，其实改动越多，成本越大，所以要在设计之初就把它做得宽泛一点，商业地产的好处就是你做了大空间，后期改什么都好改，就怕把空间的框架框得太死板以后改什么都难。 

姚瑾蓉：

对，尤其是餐饮这块。一般我们一次设计的时候，以前会经常问甲方想在哪个区域做餐饮，现在我们都不问了，建议都预留餐饮条件，因为餐饮要后上是很麻烦的，又有烟又有灶又有隔油池等一大堆东西。 

李小宁：

所以我建议商业综合体在设计的时候要做得宽泛一点，适应形式发展，才能真正有效控制成本。在做商业项目时，我们总想着三年就把它建成，其实你会发现商业综合体受很多条件制约，不像住宅，开发商、甲方容易控制，有些时候和市政规划有关系，有时政策变化很快，甲方都控制不了，控制不了的结果就是把发展的时间拖长了，一拖长以后业态变化了，市场变化就会多，就需要不断调整，所以商业综合体面临的难处往往就在这里，以上是我想到的商业综合体的设计与成本方面需要注意的三点问题。 

我也赞同一个观点，就是不用死抠成本，其实你把市场做好了，业态适应市场，就是最大的成本节约。你抓回了时间，抓回了市场，这是最关键的。就怕把局部的成本都抠下来，比如为了省点钱把房顶做低什么的，但是最后的结果可能是业态不适合市场，其实亏的最大的是时间和你未来的资金，房子几年租不出去，损失的钱要比建筑成本高出很多。一定要注重时间成本，因为商业地产和时间成本结合特别紧密，商业地产最大的成本是时间，所谓的一寸光阴一寸金。 

姚瑾蓉：

是的。还有您刚才提到的三年完工这件事，十年前的三年和现在的三年又不一样，以前三年不会变的，现在谁敢做三年计划？甲方说在乎成本，其实他在乎的是投资回报。 

李小宁：

甲方在乎时间，我三年以后可以往回收钱与我五年之后可以往回收钱是完全不一样的。很多甲方往往由于资金链紧张，没有办法只能不断减钱，原本50万的投资减掉10万先做40万，再加上甲方有些变更，市场又变化很快，会出现很多问题，甲方最大的愿望就是房子尽快卖出去，投资能尽快得到回报。 

张宇：

我觉得商业综合体的设计是一个很复杂很综合的过程，需要很多方面和整个团队的配合，大家在一个共识的目标前提下去做一件事情。其中各方站在不同的角度都有自己不同的理解，比较难得的是能够站在一个平台上去对话，能够各自用自己的专业技能去实现这个共同的目标。 

张龙怡：

我想谈一下商业项目的绿色节能问题，我始终觉得商业综合体的绿色节能有一点噱头的成分在里面，更多的是从技术设备上去实现，从很高的能耗中去压低一点，就像清华的节能楼，它其实有的时候真正的能耗还是很高的，我们研究过节能材料，买过来时的节能，但是生产过程中耗能很高，所以这件事情无法衡量。

商场现在都是快速实现招商、装修和营业，甲醛和各种污染严重，最初营业的商场，每个人进去都是吸尘器，这根本无法避免。内装修带来的二次污染非常严重，这是商业综合体避免不了的问题，建筑师只能把建筑节能的基础打好，不论甲方当初希望达到何种节能标准，等到商家自己装修完成之后，节能的事情就抛之脑后了。所以我始终觉得绿色节能就是一种噱头，只是一种商业上的说法。

对于高大上和舒适性，这两者联系比较紧密，时代在迅速变化，对于商业综合体的体验性要求越来越高。可以从万达的1、2、3代的产品上发现，休闲的空间越来越多，建筑外形和主题一定要高大上，室内环境要保证舒适性，这种更加不节能，也意味着更多资金的投入。因为本身休闲和公共空间加大，等于商场会压缩一些可以营业的面积。在这种情况下，如何去实现降低成本的目的，就是要加快资本的周转效率和速度。

张宇：

我和张总的观点在绿色节能方面不太一致，很多是观念的事情，我们把舒适度和节能不能先天地矛盾起来，有些事情设计师是有大有所为的。我们和王雷总合作的项目，在舒适度这件事情上，我们只是注重围护结构和设备系统的节能，会牺牲舒适度的前提下做被动的节能，这不是节能的目标。综合体也有可能结构的技术需求，聘请“风顾问”，结构超限的事情必须进行各种实验达到结构设计依据性的参数。我们作为项目设计的牵头人，会建议甲方给“风顾问”多一些报酬，让他们做更多一些风对行人舒适性影响的研究。这样我们拿出来的一手数据，是非常客观的东西，我们会在同时检视规划方案，查看设计方案是否合理，去客观科学地修订设计，达到性能的优化。这方面的投资不会很多，甲方通常情况下是能够接受的，并不会增加成本，能够让项目价值得到更大提升。

我们做规划方案的时候，我们公司会同时做一些能源方案的论证，这是我们的工作习惯和本能，在方案早期的前提下，把后面可以预见到运营方面的成本，有一个比较清楚地认知，建议甲方去如何选择。比如选择一次性投资大以后运营成本低的方式，还是选择相反的方式，或者在两者间找个平衡点，这是设计师可以作为的地方，体现出设计的价值。

建筑原来叫做学科，我觉得也是一门科学，我们研究商业综合体，通道是做3.5米还是4米，是否会在设计之前做一个人流研究，这是专门的一种学科，实际上这就是设计师的价值。 

姚瑾蓉：

我们也在设计中会和甲方解释，如果通道过窄，会影响人们的舒适性，人们就不能拎着购物袋自由走动了。 

张龙怡：

实际上每个环节设计师都是可以努力的，但是我对绿色建筑整体上有一种悲观的看法。 

李小宁：

我谈一下绿色节能的问题，节能、环保和舒适，绿色是一个大概念，下面又分为不同的小概念。环保是对环境的干扰降到最低，但是节能是节约能源达到发挥建筑最大的效能，他往往和环保是相对的，节能的同时可能会对环境造成不良影响。比如建筑本身清洁了，周边环境污染了。两者有时不是统一的。舒适度的问题，其实我们做的一些工作都是为了舒适性，如果只为节约能源但是降低了舒适度，这就没有达到建筑本身的目的，给人创造更舒适的环境。对于甲方来说还要节省成本，节能不节省钱，甲方不愿意，花钱投入很好的设备，没有回报，他们会觉得不划算。所以为什么大家说绿色建筑都是标签式，都是为了广告宣传，比如玻璃幕墙有带光电的，美国早就有，但是成本非常高，没有开发商不愿意做。节能是否节钱，这个问题很关键。在中国做绿色建筑很困难，清华大学做了很多努力，我更想知道很多节能措施对于住宅来说实际意义在哪里？老百姓是否愿意接受？因为接受就意味着多花钱，这点很矛盾。在商业建筑中也存在这种问题，我们刚才讲到成本控制，如果加入很多节能技术和设备，成本就会提升。

有些商业建筑为了贴标签，也是必要的，总归达到促进销售的目的，当初CBD一个项目做了双层玻璃幕墙，是一个炒作的题材，也许有人愿意接受，商业综合体没有绝对的。刚才说到的装修带来的污染问题，这很难免，当把商铺租给个人的时候，就要允许他们自己装修。金源时代商场已经十几年了，到现在进去里面还是有异味，因为各个店铺还在轮番装修，任何装修都会带来异味。不仅是装修，所有新家具都会散发甲醛的异味。甲方无法控制租户个人的行为，所以环保这件事情开发商自己做不了，是需要大家共同做的事情。我们写字楼做绿色节能，但是我们控制不了室外的污染天气。节能这些事情是未来的趋势，建筑总要有美好的东西，否则会失去方向，但是我们要看到严峻的现实，就是钱，不谈这方面就是去意义了。 

王雷：

今天来参加交流会受益匪浅，平时工作中基本上局限于结构专业本身，和建筑师的沟通仅限于技术上的交流，今天通过成本控制话题的讨论，我才知道在整个项目全过程中，结构的成本控制占据的比重太小。我们平时工作实际上也是受迫于现在的市场压力，尽量地会采取一些高强度的材料，比如高强钢筋，尽量为甲方和项目节省一些投资，作为本专业也只能这样做。在前期的方案的阶段，结构专业还是有发挥的地方，配合建筑师把方案做得尽量合理，尽量倾向于规则，让后期的施工图阶段达到比较显著的经济效益。目前来看，我们能做的工作大概这些。 

张宇：

王总习惯于把自己专业位置摆的比较低，他不是那种结构不舒服让建筑师改改方案，他一定会配合建筑师根据限制条件，提出两三种楼盖的方案，我们可以比选一下，我们选择的那种可能结构花钱多，但是总的净高、有价值的东西是划算的。我们是专业服务者，这些可能性我们会同时告诉业主，让他们做选择，并且告诉他我们认为比较好的方案，这是专业服务应该做的事情。 

王雷：

作为结构工程师，要尽量去配合建筑师去实现一些有价值的东西，同时也能为业主带来项目上的增值，这是结构工程师的价值体现。

满莎：

其实到施工图的时候，商业项目的结构工程师付出很大，因为一个调整整个结构模型要重新计算，工作量巨大。修改的时间要帮甲方抢过来，因为招商和施工是结合的。

刚才提到的节能问题，节能和舒适度是两个概念的东西，我们经常说的绿色三星的建筑，政府类的项目一定要挂星的，二星是节地、节水和节能的控制，不需要很多的前期投入，但是会对容积率有所控制，要求容积率大于3.0、3.5，要求地下空间使用率比较高。其实他们的目的很简单，就是尽量节约土地成本。比如就地取材，减少不必要的能耗。但是舒适度差别很大，舒适度要高的话，自然通风条件下，各种天气无法控制，必须把房间封闭起来，才能保证恒温恒湿。这是两个概念的东西，节能和舒适性无法一起来回答。其实有很多东西能够被动式解决的话，建筑的舒适性会得到提高，

只不过舒适度高的话也会增加耗能，比如侨福芳草地项目拿到白金级绿色认证，其实他的空调能耗很高的，他们是把很多室外空间纳入进来。每个人的体感不同，对舒适性的感受也不同。讨论商业综合体设计优化和成本控制很有意义，我们更多应该讨论性价比，商业是一个考验人的情商的事情。要根据开发商的背景，决定业态的设置，需要权衡各方利弊，就像打太极。 

姚瑾蓉：

关于商业综合体的成本管控的难点，我觉得最大难点是初期设计的专业化，其实大家刚才都提到的二次设计和改造，比如建筑刚盖好就开始加固，抛开资本运作和招商运营的消耗，在纯粹土建的设计和建造的成本方面，我们设计师师能够做的地方、比较难把控的、对开发商造成最大影响的是多次改造的成本。修改多次，开发商会受不了。

成本失控的原因，我认为是因为第一次设计的时候考虑不到位，有一部分业主的原因，比如更换业主、政策改变、招商定位改变，都是成本失控的原因。其他的原因有耗钢量高、空调运营问题都不能很快显现出来，比如机电设计不合理，肯定对成本有影响。如果分区没做好，整个一层只要有一家空调不关，整层都浪费能源。二次改造绝对“立竿见影”，马上就能造成成本失控，如何避免失控，初期的设计要尽量到位，甲方要找到一个专业的、有经验的设计团队，可以避免可以预知的，不必要的改造，这是可以节约的最大成本。其他方面都是比较可控的成本，改造成本不可预知。 

徐琳：

我们之前请来一个意大利的设计师，讲解LEED建筑如何评选，不仅是从设计、施工角度评判，连选材都要求在规定的范围内，碳排放量要超标就不评选上。材料的成本都很高，就意味着不节省钱。整个建筑从设计到施工完成的时候，所谓的节能、节钱是一个长时间的概念。比如一百年的消耗，绝对比不是LEED认证的建筑要节钱和节能，但是中国的建筑生命周期没有那么长，建筑的成本没有收回来，开发商就不愿意去推进。按照国情来说，这不是个明智的选择。我认为设计师在建筑节能上，其实是有方法去操作的，比如我看过赫尔佐格做的一个商业项目，西面就是一个大实墙开小窗，建筑可以保温和隔热，不用幕墙，空调能耗降低下来，外立面也很好看。所以要设计师通过设计手法去实现节能，很多问题动动脑筋也能解决。在当下的环境下，能做什么要看建筑师如何想办法，去适应社会、政府和市场，做最优质的设计服务。我一直觉得设计师应该是服务于甲方、服从于政府的角色。 

我们最近接了一个新的温泉项目，甲方告诉我们他在冰岛看了一个蓝湖项目，通过地热把蓝湖的水加热，周边的温度达到40度，适合人们泡温泉，当地开发了旅游业。但是我们的甲方要在哈尔滨复制这个项目，哈尔滨是没有这个地热能源的，要通过烧煤的方式把水加热。烧热水往里面加入矿物质，满足人们泡温泉的需求，他在之前计算过成本，烧煤花多少钱，门票能有多少收入，扣除这个钱，还能赚多少钱，这是一个非常不环保但是能够赚钱的项目。这个项目环评是很大的问题，但是甲方作为当地纳税大户，觉得政府可以给他开绿灯，项目正在处于和政府沟通中。 

张宇：

我们有个海边的项目是一个大型综合体，甲方想要做一个绿色建筑，政府也有这方面的诉求，做能源方面论证的时候，认为海水源热泵不能做，不能依靠领导拍脑袋决定，能耗和运营成本是一方面，还要找环保机构论证换热之后，局部海水升温对海洋生物有什么影响，最后因为这点不能通过，项目无法使用海水源热泵。 

姚瑾蓉：

类似水源热泵这种新能源方式推广不开是有原因的，我们有个项目甲方也提出要地源热泵，暖通专业的专家说我们这没有矿脉，和国外的情况完全不同，但是甲方坚持要做LEED白金项目，只能做土壤的那种地源热泵。在使用中不停的热交换，地下深层的温度就会发生变化，因为一期只做地源热泵，没有其他的供热方式，如果温度发生变化没有另外的取暖方式，这也是未来很大的问题。 

满莎：

地源热泵根本不适合在北方应用，这种做法非常不环保，适合在江浙一带，他会破坏土壤温度的平衡。 

张宇：

甲方有一些因素我们设计师左右不了，我们要从自己角度出发，设计师只能尽可能地把建筑学科多少加入些科学的因素进去。 

李小宁：

某地产的别墅项目也做了地源热泵，卖房子是个买点，他们不管十年后会是什么样子，出现问题只能业主自己想办法。甲方不一定完全考虑是否适合使用地源热泵。我们现在很多项目就是找卖点，不是完全从建筑真正实际需求出发，贴上某个大标签。之前锋尚恒温恒湿的项目，能达到一定的节能标准，但是不能开窗户，必须依靠新风系统换气，打开窗户能量散失后，补充非常慢。我认为让他们最大问题是，让住宅失去了观望的乐趣，被关在笼子里的感觉，住宅和写字楼不同，住宅是需要和外面呼吸的，要观望、交流，听风、听雨声，最大问题是把人和自然割断了。

我们住宅建设有这个问题，当什么都做完善之后会发现，很多东西失去了本质的意义。比如有的建筑师学日本，全部管线架空，上面吊顶，所有管线在墙里面，房子进去之后发现空间特别小，层高很矮，管线都在里面走，空间的意义不存在了。技术再先进，失去了空间的乐趣，背离了住宅的本质，这是一种背道而驰。我觉得商业地产也是一样，要与时俱进，按照现有的形势去发展，过分的超前都是在“做秀 ”，市场可能承认也可能不承认，会有不同的结果，所以我们回到成本控制话题，最根本的是要适应市场，说白了，作为设计师要适应甲方、政府，如果总想有个性，大牌设计师可以，但是我们不是大牌，就没有办法，就必须适应各方面。设计师就是一个服务者，在整个开发过程里就是一个技术服务的角色，没有办法，只能妥协，其实甲方也在妥协，都是双方的结果，磨合到最后让建筑成为一个作品，但往往是一个遗憾的作品。建筑师发现很多东西无法修改，想要尽善尽美是不可能的。我们做了一些东西，到最后画的图纸没有任何问题，是因为施工安装出现问题，达不到当时的设计要求，建筑师会特别无奈。建筑很多时候是一种遗憾的艺术，其实不是设计本身的毛病，是施工安装的问题。

我想大家只能在中间找一个磨合点，去适应市场，只有这样才能生存。其实设计师特别不喜欢看甲方脸色行事，这没有办法，甲方是出钱的，财大气粗。但是我们也要去斗争，坚持自己的观点，通过科学数据把甲方说服。

嘉宾合影